21 июля 2017 года Госдума приняла в третьем чтении законопроект №139186-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, а до этого момента многим застройщикам придётся решить для себя непростой вопрос: оставаться ли на рынке? Внесённые в законопроект изменения, очевидно, позволившие окончательно принять его, ужесточили требования к застройщикам и их деятельности.
Основной объём новых требований не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.
Рассмотрим же основные дополнительные требования к застройщикам и их деятельности:
1) организационно-правовая форма — только хозяйственное общество
2) наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;
3) наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов;
4) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;
5) наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;
6) обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;
7) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;
8) отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;
9) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;
10) обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;
11) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;
12) отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.
13) запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;
14) счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);
15) административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;
16) совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;
17) запрет на:
• осуществление иных видов деятельности;
• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;
• выпуск ценных бумаг, кроме акций;
• приобретение ценных бумаг;
• совершение сделок, не связанных со строительством;
• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;
18) по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).
Помимо дополнительных требований к застройщику и его деятельности, был внесён ещё ряд требований:
1) Ранее имеющееся требование к уставному капиталу заменено требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.
Это означает, что если застройщик указывает в проектной декларации стоимость строительства, допустим, 3 триллиона рублей, то это потребует наличия у него собственных средств в размере 300 миллиардов рублей.
2) Информационная открытость застройщика должна быть полной. На своём официальном сайте застройщик размещает в полном объёме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчётность, а также все аудиторские заключения. Эту же информацию, обязательную к размещению, застройщик публикует в единой информационной системе жилищного строительства.
3) Что же касается кадрового состава застройщика, то руководитель, главный бухгалтер и иные, контролирующие деятельность, лица не могут:
- иметь отдельные виды судимости;
- иметь не истекшего срока дисквалификации;
- быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридических лиц;
- быть несостоятельными (банкротами).
Отдельно рассмотрим иные, немаловажные изменения, на которые стоит обратить особое внимание:
1. Предложение Правительства о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика исключено из законопроекта.
2. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.
3. Предельная площадь, за которую может быть выплачено возмещение увеличивается до 120 м2.
4. Государственный Единый реестр застройщиков сохраняется в ведении Минстроя России, а так же создается единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК.